전세사기 예방법 계약 전 등기부등본 확인과 피해 사례 주의사항

재작년 지인이 신축 오피스텔에 전세로 들어갔다가 보증금 1억 8천만원을 통째로 날릴 뻔한 일을 옆에서 지켜본 적이 있다. 집주인이 근저당을 잔뜩 잡아놓은 상태에서 세입자를 계속 받는 이른바 돌려막기 전세였다. 처음 계약서를 쓰러 가던 날은 등기부등본조차 열어보지 않은 채 계약금부터 넣을 뻔했는데, 중개사가 “매물이 워낙 잘 나가서 빨리 결정해야 한다”며 재촉한 게 오히려 이상하게 느껴져 하루만 미뤄달라고 했다.

다음날 인터넷등기소에서 직접 등기부등본을 떼어보니 근저당권이 두 건, 그것도 설정액을 합치면 매매 시세에 육박하는 수준이었다. 다행히 계약 직전 등기부등본을 다시 뗀 덕분에 계약을 물릴 수 있었지만, 그 며칠 사이 서류 한 장 확인 안 했으면 벌어졌을 일을 생각하면 지금도 아찔하다. 이 글은 그때 직접 확인했던 절차와 2026년 기준으로 바뀐 제도를 바탕으로 전세사기 예방법을 계약 전 확인 순서부터 이미 피해를 봤을 때 밟아야 할 절차까지 정리했다.

등기부등본 확인 시점 2번, 전세보증금반환보증 보증료 지원 최대 40만원, 특별법 신청 기한 2027년 5월 31일까지 연장, 여기에 전입세대열람원까지 더하면 계약 전 확인해야 할 서류는 최소 3종이다 — 숫자로 기억해두면 계약장에서 바로 써먹을 수 있는 것들 위주로 담았다.

전세사기란 무엇이고 2026년 무엇이 달라졌나

전세사기 예방법의 시작은 상대가 좋은 사람인지가 아니라 매물 자체를 의심하는 데 있다. 집주인이 처음부터 보증금을 돌려줄 생각 없이 세입자를 받거나, 근저당이 과도한 매물을 속여 계약시키는 방식이 대표적이다.

흔히 말하는 깡통전세(집값보다 전세보증금과 대출을 합친 금액이 더 큰 상태)와 무자본 갭투자가 전형적인 유형이다. 여기에 최근에는 신탁회사 명의로 등기된 건물에서 세입자가 실제 소유자가 아닌 수탁자와 계약하게 되는 신탁전세 사기, 여러 채를 동시에 보유한 임대인이 다수의 세입자를 유치해 보증금을 돌려막는 조직적 갭투자까지 수법이 점점 다양해지고 있다.

2026년 들어 정부는 임차인의 대항력 발생 시점을 손보는 개정과 안심전세App 고도화 등 예방 대책을 잇달아 내놓고 있어, 아래 체크리스트만 순서대로 지켜도 위험 매물의 상당수는 걸러낼 수 있다.

• 등기부등본상 소유자와 계약서 임대인 일치 여부
• 근저당·가압류 등 권리관계와 시세 대비 채권총액
• 건축물대장상 위반건축물 여부(보증보험 가입 제한 사유가 될 수 있음)
• 전입세대열람원으로 선순위 세입자 존재 확인
• 공인중개사 등록번호와 소속 협회 조회

계약 전 등기부등본 확인 방법과 흔한 실수

등기부등본은 계약서에 도장 찍기 전과 잔금을 치르는 날, 이렇게 두 번 떼어봐야 한다. 계약 후 잔금일 사이에 집주인이 새로 대출을 받아 근저당을 추가하는 경우가 실제로 있기 때문이다.

등기부등본은 ‘열람’과 ‘발급’ 두 가지로 나뉜다. 계약 전 단순 확인이 목적이라면 수수료가 더 저렴한 열람으로 충분하고, 계약서에 첨부하거나 이후 분쟁 시 증빙으로 쓰려면 발급본을 받아두는 편이 안전하다. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있고 수수료도 몇백 원 수준이라 아낄 이유가 없다. 이 등기부등본 확인이 전세사기 예방법의 가장 기본적인 단계다.

등기부등본만으로는 이미 그 집에 살고 있는 다른 세입자의 존재를 알 수 없다는 점도 놓치기 쉽다. 다가구주택처럼 한 건물에 여러 세대가 사는 경우라면, 주민센터에서 계약 예정 사실을 소명하고 전입세대열람원을 함께 떼어보는 게 좋다. 선순위 세입자가 몇 명이고 보증금 규모가 얼마인지 알아야 경매가 진행될 때 내 보증금이 몇 순위로 배당받는지 가늠할 수 있기 때문이다.

확정일자와 전입신고, 2026년 바뀌는 대항력 규칙

지금까지는 전입신고를 해도 대항력이 다음날 0시부터 발생해, 그 몇 시간의 시차를 노린 사기가 실제로 있었다. 임대인이 근저당은 접수 즉시 효력이 생기는 점을 악용해, 세입자가 전입신고를 마친 직후 새 대출을 받아 근저당을 설정하는 식이다.

정부는 이 시차를 없애기 위해 대항력 발생 시점을 전입신고 처리 즉시로 바꾸는 개정을 완료했고, 시스템 구축을 거쳐 2026년 하반기 전면 시행을 목표로 하고 있다. 다만 아직 전면 시행 전이므로 지금 계약하는 사람은 예전처럼 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께, 최대한 빨리 처리하는 습관을 그대로 지켜야 한다.

전입신고는 정부24 홈페이지나 앱에서 온라인으로도 신청할 수 있지만, 확정일자까지 함께 받으려면 결국 주민센터를 방문하거나 인터넷등기소에서 별도로 확정일자를 신청해야 한다. 이사 당일 짐 정리로 바쁘더라도 오전 중에 주민센터부터 들르는 순서를 권한다 — 늦은 오후에 방문했다가 마감 시간에 걸려 처리가 다음날로 밀리는 경우가 의외로 많다.

전세보증금반환보증 가입조건과 신청방법

전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 안전장치다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있다.

가입하려면 임대차계약기간이 1년 이상이어야 하고, 전입신고와 확정일자를 마친 상태에서 보증금의 5% 이상을 이미 지급했어야 한다. 등기부등본상 소유자와 임대인이 같아야 하고, 압류·가압류·경매 이력이 없어야 한다. 다가구·다세대 주택은 전세금과 선순위채권을 합친 금액이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있다.

신청 시에는 임대차계약서 원본, 등기부등본, 신분증 외에도 임대인 계좌 정보와 확정일자가 찍힌 계약서 사본을 요구하는 경우가 많으니 미리 스캔해두면 방문 한 번으로 끝낼 수 있다. 예를 들어 보증금 2억원짜리 아파트라면 연간 보증료가 대략 수십만 원 수준인데, 소득·지역 요건을 충족해 40만원을 지원받으면 사실상 1~2년치 보증료를 정부가 대신 내주는 셈이다. 지원 대상 여부는 신청 전 거주지 시·군·구청이나 HUG 콜센터에서 먼저 확인하면 헛걸음을 줄일 수 있다.

실제 피해 사례로 보는 흔한 수법 4가지

전세사기는 대부분 이 네 가지 패턴 중 하나로 시작된다. 지인 사례와 주변에서 들은 상담 내용을 종합하면 아래처럼 정리된다.

가보니 네 유형 모두 처음엔 시세보다 조건이 좋다는 이유로 계약을 서두르게 만드는 공통점이 있었다. 특히 “지금 아니면 다른 사람이 계약한다”는 식의 압박은 정상적인 거래에서도 흔히 쓰이는 말이지만, 등기부등본조차 보여주기 꺼리는 태도와 겹치면 의심의 강도를 높여야 하는 신호다. 계약을 서두를수록 등기부등본부터 다시 확인하는 게 맞다. 전세사기 예방법의 절반은 이렇게 조급함을 눌러보는 데서 시작한다.

전세사기를 당했다면 지금 해야 할 일

피해가 의심되면 가장 먼저 내용증명을 발송하고 임차권등기명령을 신청해야 한다. 이사를 나가야 해도 이미 갖춘 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서다.

임차권등기명령은 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하며, 등기가 완료됐다는 통지를 받은 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 신청부터 등기 완료까지 통상 2~4주가량 걸릴 수 있어, 이사 일정이 정해져 있다면 최대한 서둘러 신청하는 게 좋다.

전세사기피해자로 인정받으면 전세사기피해자 지원 특별법에 따른 지원을 받을 수 있다. 2025년 개정으로 신청 기한이 2027년 5월 31일까지 늘었고, 임차주택 면적 제한이 폐지되면서 보증금 5억원(최대 7억원)까지 지원 대상이 넓어졌다. 2026년 4월에는 국회에서 최소보장·선지급 후정산 방안이 담긴 개정안이 통과돼, 제도가 시행되면 2026년 11월부터 2029년 11월 사이 최소지원금 지급을 신청할 수 있다.

피해가 명확하다면 임대인을 상대로 한 형사 고소나 민사소송도 병행할 수 있다. 국토교통부 전세사기피해지원센터, 각 시·도 전세피해 지원센터, LH 전세피해 지원창구 등에서 피해자 요건 심사부터 임시거처, 저리대환대출 연계까지 함께 안내받을 수 있으니 혼자 판단하기보다 먼저 상담을 받아보는 게 낫다.

피해자 인정 절차와 정확한 지원 범위는 시기별로 계속 바뀌고 있으니, 관할 지자체나 HUG(주택도시보증공사) 상담창구에 먼저 문의하는 게 순서다.

자주 묻는 질문

Q. 전세사기 예방법 중 계약 전 딱 한 가지만 본다면 무엇을 확인해야 하나요?
등기부등본의 근저당권 설정액과 소유자 일치 여부입니다. 두 가지만 봐도 위험 매물의 상당수는 걸러집니다. 여유가 있다면 전입세대열람원까지 함께 확인해 선순위 세입자 유무를 파악하는 것이 좋습니다.

Q. 확정일자와 전입신고 중 무엇을 먼저 해야 하나요?
같은 날 함께 처리하는 것이 원칙입니다. 지금은 전입신고 대항력이 다음날 0시부터 생기므로 이사 당일 바로 신청하세요. 방문이 어려운 날에는 정부24 온라인 신청을 활용하는 것도 방법입니다.

Q. 전세보증금을 못 돌려받으면 바로 이사해도 되나요?
임차권등기명령을 먼저 받아야 대항력을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 등기가 완료됐다는 통지를 받기 전에 이사하면 순위가 불리해질 수 있으니 반드시 완료 확인 후 이사 일정을 잡으세요.

Q. 전세사기피해자 지원 특별법은 누구나 받을 수 있나요?
피해자 요건 심사를 거쳐 인정된 경우에 지원됩니다. 신청 기한과 지원 범위는 2027년 5월까지로 늘어난 상태이지만 세부 조건은 공식 채널 확인이 필요합니다.

Q. 전세사기 피해자로 인정되면 대출 지원도 받을 수 있나요?
네, 피해자로 인정되면 저리대환대출, 최우선변제 특례보증 등 금융지원을 함께 신청할 수 있습니다. 구체적인 한도와 조건은 관할 전세피해지원센터나 취급 은행에서 안내받는 것이 정확합니다.

등기부등본은 계약 전후 두 번, 전입신고와 확정일자는 이사 당일 함께, 전세보증금반환보증은 가입 가능 여부부터 미리 확인하고, 다가구주택이라면 전입세대열람원까지 더하면 대부분의 전세사기 유형을 계약 단계에서 걸러낼 수 있다. 여러분은 계약할 때 등기부등본을 몇 번 확인하는 편인가요? 경험이 있다면 댓글로 남겨주세요.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com