글로벌 리츠 ETF 수익률 비교 3가지, 내 돈엔 어떤 게 맞을까

해외 부동산에 투자하는 글로벌 리츠 ETF를 알아보다가 수익률 표를 보고 멈칫한 적이 있다. 2025년엔 두 자릿수로 올랐다가 2026년 들어 갑자기 꺾인 그래프 때문이었다.

이 글은 은퇴 자금이나 월배당 포트폴리오를 준비하면서 해외 리츠 ETF를 처음 검색해본 투자자 기준으로, 최근 3년 수익률과 배당, 세금까지 실제 데이터로 정리했다.

막상 숫자를 뜯어보니 ‘리츠 ETF’라는 한 단어로 묶기엔 상품별 성격이 꽤 달랐다. 어떤 상품은 미국을 빼고 유럽과 아시아 위주로 담고, 어떤 상품은 국내 오피스와 물류센터만 담는다.

보수 차이도 0.08%에서 0.59%까지 7배 가까이 벌어져 있었고, 배당수익률도 3%대부터 8%대까지 흩어져 있었다. 이름만 보고 아무거나 고르면 기대한 것과 전혀 다른 포트폴리오를 떠안을 수 있다는 걸 숫자로 확인한 셈이다.

글로벌 리츠 ETF란 정확히 뭘 가리키나요

글로벌 리츠 ETF는 미국을 포함하거나 제외한 전 세계 상장 부동산 리츠에 분산 투자하는 펀드다.

대표적으로 미국 시장에 상장된 VNQI(뱅가드 글로벌 엑스 미국 리츠 ETF)와 RWX(SPDR 다우존스 인터내셔널 리얼에스테이트 ETF)가 많이 비교된다.

국내에는 TIGER 리츠부동산인프라, KODEX 한국부동산리츠인프라처럼 국내 리츠 중심 상품과, TIGER 미국MSCI리츠처럼 해외 리츠에 원화로 투자하는 상장형 상품이 함께 거래된다.

직접 몇몇 상품의 운용보고서를 찾아보니 이름에 ‘글로벌’이 붙어도 실제 담는 지역이나 자산 비중은 상품마다 꽤 달랐다. 이름만 보고 고르면 안 되고 기초지수와 상위 보유 자산을 확인하는 습관이 필요하다.

부동산 리츠가 담는 자산도 한 가지가 아니다. 오피스, 리테일(쇼핑몰), 산업용 물류센터, 데이터센터, 헬스케어(병원·요양시설), 주거용 아파트, 호텔까지 섹터가 나뉘어 있고 ETF마다 비중이 다르게 섞여 있다.

예를 들어 VNQI는 일본과 호주 리츠 비중이 상대적으로 높고, RWX는 유럽 비중이 더 큰 편이라는 점이 운용보고서에 나타난다. 같은 ‘글로벌’이라는 이름이라도 금리나 환율에 반응하는 방향이 조금씩 다를 수 있다는 뜻이다.

• 오피스 – 경기 민감, 공실률 영향이 큰 섹터
• 산업용·물류센터 – 전자상거래 수요로 상대적 강세
• 데이터센터 – AI·클라우드 수요로 최근 주목받는 섹터
• 헬스케어 – 임대료를 비용 상승분에 연동, 방어적 성격
• 리테일 – 소비 경기에 민감하게 반응

최근 3년 수익률은 실제로 얼마나 됐을까

2026년 9월 18일 기준 집계로 VNQI는 최근 3년간 약 24%, RWX는 약 19% 올랐다.

같은 기준으로 2026년 들어서는 분위기가 달랐다. VNQI는 연초 이후 약 -5.3%, RWX는 약 -4.4%로 두 상품 모두 연간 기준으로는 손실을 보고 있다. 3년 누적으로는 플러스지만 최근 몇 달 흐름만 보면 주춤한 셈이다.

수치는 펀드 비교 플랫폼이 특정 시점에 집계한 값이라 조회 시점에 따라 바뀐다. 실제 투자 전에는 운용사 공식 홈페이지나 증권사 앱에서 최신 기준가를 다시 확인하는 게 안전하다.

체감이 잘 안 될 수 있어 단순 계산을 해봤다. 2023년 9월 VNQI에 100만원을 넣고 그대로 뒀다면 2026년 9월 기준 평가금액은 대략 124만원, RWX는 같은 조건에서 약 119만원 수준이 된다.

연평균(CAGR)으로 환산하면 VNQI는 약 7.4%, RWX는 약 6.0%대로, 두 상품 모두 완만한 우상향이지만 2026년 들어서는 평가금액이 일시적으로 줄었다가 다시 회복하는 흐름을 보였다.

2026년 들어 수익률이 꺾인 이유는 뭘까

기준금리 인하가 늦어지고 장기금리가 오르면서 2026년 리츠 ETF 수익률이 전반적으로 주춤했다.

국내 상장 Kodex 한국리츠부동산인프라는 2026년 상반기(6월 22일 기준, 분배금 재투자 포함) 수익률이 약 -8.72%였다. 2025년 한 해 동안 17% 안팎 올랐던 것과 비교하면 분위기가 크게 바뀐 셈이다.

리츠 리포트를 보면 원인은 복합적이다. 10년물 국채금리가 오르면서 리츠가 주던 배당 매력(인컴 프리미엄)이 상대적으로 줄었고, 지정학적 리스크도 투자 심리를 눌렀다.

다만 데이터센터와 헬스케어처럼 임대료를 비용 인상분에 맞춰 올릴 수 있는 섹터는 상대적으로 선방했다는 평가가 많았다.

같은 리츠 ETF라도 내부 섹터 비중에 따라 체감 수익률이 달라졌다. 데이터센터와 헬스케어 비중이 높은 상품은 상대적으로 덜 흔들렸고, 오피스나 리테일 비중이 높은 상품은 하락폭이 더 크게 나타났다.

10년물 미국 국채금리가 2026년 상반기 중 4%대 중반에서 4%대 후반까지 오르내린 점도 리츠 전반의 할인율 부담으로 작용했다.

배당수익률과 보수, 어떤 상품이 나한테 맞을까

보수는 KODEX 계열이 낮은 편이고 배당수익률은 TIGER 계열이 다소 높게 보고된 자료가 많다.

같은 상품인데도 기사마다 보수와 배당수익률 숫자가 다르게 나온 경우를 직접 비교해보니 꽤 많았다. 기준 시점이 다르거나 분배금 재투자 여부가 다르기 때문이라, 매수 직전에는 반드시 운용사 공시자료의 최신 수치로 다시 확인해야 한다.

배당수익률 숫자만 보면 TIGER나 KODEX 같은 국내 상장 리츠ETF가 훨씬 매력적으로 보인다. 다만 1000만원을 투자했다고 가정하면 차이가 더 명확해진다.

배당수익률 8%인 상품은 연 약 80만원, 4.8%인 VNQI는 연 약 48만원의 분배금이 들어오는 구조다.

여기에 세금(국내 상품은 배당소득세 15.4%, 해외 상품은 상품 구조에 따라 과세 방식이 다름)을 빼면 실제 손에 들어오는 금액은 이보다 더 줄어든다는 점도 함께 고려해야 한다.

또 하나 놓치기 쉬운 부분이 환노출 여부다. VNQI와 RWX는 원화를 달러로 바꿔 매수하기 때문에 환율 변동이 수익률에 그대로 더해지거나 빠진다. 반면 국내 상장 상품은 환헤지가 되어 있거나 원화 기준으로만 움직이는 경우가 많아 환율 변수가 상대적으로 적다.

글로벌 리츠 ETF는 어떻게 사고 확인하나요

국내 상장 상품은 원화로 바로 매수하고, 해외 상장 상품은 환전 절차가 하나 더 필요하다.

• 국내 증권사 앱에서 계좌를 개설하거나 기존 계좌로 로그인한다.
• 해외 상장 ETF(VNQI, RWX 등)를 사려면 원화를 달러로 환전한다.
• 티커나 종목명으로 검색해 매수 주문을 넣는다.
• 분배금(배당) 지급 주기를 확인한다. 국내 상품은 월배당이나 분기배당, 해외 상품은 보통 분기배당이 많다.
• 세금 처리 방식을 미리 파악해둔다.

실제로 주문을 넣을 때는 몇 가지를 놓치면 손해로 이어질 수 있다.

• 환전 수수료: 환전 시점과 증권사별 우대율이 달라 같은 날짜에도 체감 환율이 다를 수 있다.
• 매매 수수료: 해외 ETF는 보통 국내 ETF보다 매매 수수료가 조금 더 높게 책정된 증권사가 많다.
• 분배금 환전 시점: 달러로 들어온 분배금을 원화로 바로 바꾸지 않으면 환율 변동에 그대로 노출된다.
• 소수단위 매수 가능 여부: 증권사에 따라 1주 미만 소수점 매수를 지원하는 곳과 지원하지 않는 곳이 있다.

세금은 상장 위치에 따라 갈린다. 해외 상장 ETF는 매매차익에 양도소득세 22%(지방소득세 포함)가 붙고 연 250만원까지는 기본공제가 적용된다.

국내 상장 해외리츠형 ETF는 매매차익과 배당 모두 배당소득세 15.4%가 적용되고, 다른 금융소득과 합쳐 연 2천만원이 넘으면 종합소득세로 합산 신고해야 한다. 정확한 기준은 국세청 공식 안내에서 확인하는 게 가장 정확하다.

예를 들어 해외 상장 리츠 ETF에서 연간 매매차익이 500만원 났다고 가정해보자. 기본공제 250만원을 뺀 250만원이 과세 대상이 되고, 여기에 22%를 곱하면 약 55만원이 양도소득세로 부과된다.

해외주식 양도소득세는 보통 다음 해 5월에 별도로 확정신고를 해야 하며, 연말정산이나 종합소득세 신고와는 별도 절차라는 점을 놓치기 쉽다.

국내 상장 해외리츠형 ETF는 반대로 매도할 때마다 증권사가 배당소득세 15.4%를 원천징수해 따로 신고할 일이 적다.

다만 이자·배당 등 금융소득이 연 2천만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합소득세로 신고해야 하므로, 다른 배당주나 예금 이자가 많은 경우 이 기준을 함께 확인하는 게 안전하다.

2026년 하반기 이후 글로벌 리츠 시장은 어떻게 될까

금리 인하가 지연되는 부담은 있지만 신규 공급 감소와 일부 섹터의 실적 성장이 버팀목이 될 것으로 보인다.

한 리츠 리포트에 따르면 건설 비용 급등과 투자자금 축소 영향으로 2026년 이후 상업용 부동산 신규 공급이 과거 평균보다 절반 가까이(약 51%) 줄어들 것으로 전망됐다. 공급이 줄면 기존 건물의 임대료 협상력이 올라가는 쪽으로 작용할 수 있다.

실적 측면에서는 Nareit 집계를 인용한 자료 기준 미국 리츠의 2026년 2분기 FFO(운영자금)가 전년동기대비 12.4% 늘었다.

다만 10년물 국채금리가 계속 오르면 리츠의 상대적 매력은 다시 줄어들 수 있어 금리 흐름을 같이 지켜보는 게 중요하다. 리츠 외에도 금이나 은 같은 실물자산을 함께 보는 투자자도 많은데, 은 국제 시세 전망도 참고할 만하다.

섹터별로 온도차가 있다는 점을 감안하면, 지수 전체를 담는 글로벌 리츠 ETF 한 종목만 보기보다 내가 고른 상품이 어떤 섹터에 많이 노출돼 있는지 운용보고서로 한 번 더 확인하는 편이 안전하다.

글로벌 리츠 ETF 관련 자주 묻는 질문

지금까지 글로벌 리츠 ETF의 최근 3년 수익률과 배당, 세금까지 살펴봤다. 다음 글에서는 리츠 ETF와 함께 담을 만한 배당 자산들을 비교해볼 예정이다. 여러분은 포트폴리오에 리츠 ETF를 몇 퍼센트쯔 담고 있나요? 댓글로 생각을 나눠주세요.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

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글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록